热钱涌入,持续上涨!留给这里购房者的时间不多了......


admin| 更新时间:2020-12-31 14:03|点击数:未知
\u003cp>作者:杨一星\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>1\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>顶豪刷屏,广州上涨持续\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>最近,广州楼市最大的新闻,应该是:定位要做“中国欧莱雅”的完美日记老板,以总价2.3亿,单价29万/㎡,买下珠江新城侨鑫汇悦台791㎡复式。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg src="http://d.ifengimg.com/q100/img1.ugc.ifeng.com/newugc/20201130/21/wemedia/09fe0adb0d0ad864634175a24c23dcfb5e82553e_size1288_w1080_h720.png" data-imagewidth="1080" data-imageheight="720" />\u003c/p>\u003cp>虽然,这是属于广州顶豪的天花板价格,但今年珠江新城的火热,让板块内的高端改善盘中海花城湾、中海璟晖、嘉裕公馆、高德公馆、保利心语、隽峰苑都站上了高价。\u003c/p>\u003cp>不仅仅是核心区珠城很火,广州整体现在还处于行情上涨的中期,还有动能往上再冲一冲。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>2\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>广州楼市上升期的三大特点\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>要读懂现在上涨的广州楼市,我们要清楚广州楼市现在发生了什么改变?\u003c/p>\u003cp>1)广州的房价格局已变,珠城供需尤其紧张\u003c/p>\u003cp>在这一轮行情中,涨幅最明显的当属广州核心区——珠城,豪宅的房价天花板被顶破,重塑了珠城原本20-15-10-8W/㎡的房价体系。\u003c/p>\u003cp>4-6月,广州高端购买力苏醒,扫货珠城标杆盘。凯旋新世界、中海花城湾、嘉裕公馆、中海璟晖等小区,成交价从原本的10W/㎡出头,逐渐像15W/㎡过渡,其中南向望江、高楼层、大户型,频频爆出内网成交。\u003c/p>\u003cp>7-11月,不少由于深圳715调控而失去房票的深圳人,开始转战珠城。深圳的管家公司也开始开展珠城业务,将深圳外溢的热钱引流到珠城。\u003c/p>\u003cp>此时珠城笋盘经过广州土豪的扫荡,已经出现了房源告急。\u003c/p>\u003cp>珠城业主也学会了深圳业主的房价攻守联盟,抱团涨价控盘,业主故意挂高价,钓鱼惜售的现象非常普遍。\u003c/p>\u003cp>虽然这一波珠城基本差不多涨了30%,但楼龄、品质、配套更好的东区、中区豪宅,涨幅明显超过老旧的中区。\u003c/p>\u003cp>29万/㎡的汇悦台、15万/㎡的中海花城绝对不是珠城成交价的顶,接下来的成交价会沿着惯性继续往上冲。\u003c/p>\u003cp>只是广州的豪宅投资意识还没有那么强,珠城南向望江的户型不多,无法与全国顶豪追逐的深圳湾相提并论。\u003c/p>\u003cp>2)符合广州城市发展方向的东边、南边火热,吸引热钱\u003c/p>\u003cp>除了珠城以外,琶洲、金融城、老黄埔、科学城、南沙的火热也是有目共睹。\u003c/p>\u003cp>这一波行情,城市内部也在分化,分化的方向也非常一致,深圳向西,广州向东向南。\u003c/p>\u003cp>多年以来,广州就守着珠江新城这个中心,但老城区城区破旧、重复建设严重、产业传统,新广州人开始走出主城区,逐渐往代表广州新经济的东部和南部郊区走。\u003c/p>\u003cp>所以黄埔、南沙更能吸引热钱、产业、人才,而增城、从化、花都难以翻身。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="http://d.ifengimg.com/q100/img1.ugc.ifeng.com/newugc/20201130/21/wemedia/5c890b61364ccb97644c98e047f3005b681dd892_size53_w1080_h726.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:67.22222222222223%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="726" />\u003c/p>\u003cp>▲网传黄埔某项目吸引大量深圳投资客\u003c/p>\u003cp>政府把重点的产业都往核心概念板块导入,然后再用资源倾斜,虹吸老城区的商业、教育、医疗等配套。\u003c/p>\u003cp>黄埔科学城和天河智慧城无缝衔接,靠着富裕的天河,本身产业又非常争气,算得上是广州这些年发展得最成功的新区。\u003c/p>\u003cp>投资客扎堆在富春山居、万科东荟城、科城山庄等区域大热盘,成交价在一路攀升。\u003c/p>\u003cp>同样受到热钱眷顾的还有南沙灵山岛。疫情之后,金洲板块和灵山岛板块率先发力,在土拍和新房备案价提高之下,金洲板块越秀二手房价格也被带动起来。\u003c/p>\u003cp>深圳715调控之后,南沙又承接了不少来自深圳的热钱。\u003c/p>\u003cp>时至今日,灵山岛的项目基本都已经站上3.4万/㎡的房价高峰。\u003c/p>\u003cp>关键在于灵山岛的规划实在是太好,以凤凰大道为界,东边是高级的写字楼和商业,西边是改善型的住宅、学校和商业。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="http://d.ifengimg.com/q100/img1.ugc.ifeng.com/newugc/20201130/21/wemedia/cc6ac05b92cd959157b591d3ea682be4ed1124c0_size67_w1080_h608.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:56.2962962962963%;" data-imagewidth="1080" data-imageheight="608" />\u003c/p>\u003cp>灵山岛板块集合了目前实力最强的大开发商,堪比神仙在打架:华润、绿城、金茂、越秀、华发、佳兆业、美的、金科。\u003c/p>\u003cp>每个项目产品,各有特色和创新,过硬的产品品质也有相对不错的溢价,决定了这个区域会是未来广州住宅品质高坡。\u003c/p>\u003cp>3)广州的土地供应开始变得科学有序,整体性控盘\u003c/p>\u003cp>前几年,广州因为无序的土地供应吃过不少亏。\u003c/p>\u003cp>今年的广州明显学聪明了,有节奏地推出热点板块的地块,由点到面,最后把各区的热度点燃,然后造势把楼面价抬高,每一个地王的产生都是行情的助推剂。\u003c/p>\u003cp>10月23日,海珠区南洲路以北一地块土拍,吸引融创,招商、中海、保利、华润、电建6家房企参与竞价。最终经过47轮激烈的争夺,中海以443409万元拿下,折合楼面价约38609元/㎡,溢价率26.18%。\u003c/p>\u003cp>10月26日,海珠区新港东路一地块更是掀起土拍热潮。超3小时,107轮,6大房企厮杀,最终,保利以468978万元拿下,折合楼面价51462元/㎡,溢价率29.2%。\u003c/p>\u003cp>11月26日,南沙横沥岛土拍,一地块靠近IFF国际金融论坛会址,一块在海景溢价的南沙湾,最终楼面价分别为18379元/㎡和22700元/㎡。\u003c/p>\u003cp>基于南沙的新房备案价基本没有限价,所以这两块土地上的住宅最后入市价格,大概会在4-5万/㎡。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="http://d.ifengimg.com/q100/img1.ugc.ifeng.com/newugc/20201130/21/wemedia/62afa16769f156fc53092066cc5144289bb608c4_size303_w582_h468.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:80.41237113402062%;" data-imagewidth="582" data-imageheight="468" />\u003c/p>\u003cp>广州前几年的房价沉寂,其实是为之前的土地无序供应买单。\u003c/p>\u003cp>广州的土地供应,已经学会从城市整体进行科学的供应、操盘,不多不少不慌不乱,盘活大棋。而不是东打一耙,西打一耙,而不是无节制、不科学、不合理的土地供应。\u003c/p>\u003cp>毕竟太多新房项目扎堆上市,就会造成对二手房的倾轧。\u003c/p>\u003cp>而且,广州也开始学会将住宅扎堆入市可能发生的问题前置,拍地时就要求竞配建人才房、学校,以加快新区的成熟周期。\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>3\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>\u003cstrong>现阶段购房建议\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>今天的广州楼市,逐渐走出了两年的迷茫,开始有规划有节奏地进行市场修正。\u003c/p>\u003cp>而在这一轮行情中,核心区珠城和符合城市发展方向的东部、南部领涨,这说明了热钱在飞,但热钱也保持了理性。\u003c/p>\u003cp>广州新型产业积聚的东部、南部,还会继续乘着“高楼面价”的东风起飞,而其他区域的涨幅可能就没有那么喜人,分化持续。\u003c/p>\u003cp>关于广州怎么买,我再给出3点建议:\u003c/p>\u003cp>1)核心区珠城,买得早,比买什么盘更重要\u003c/p>\u003cp>目前还没有任何新中心可以超越珠城,珠城20年内还会是广州核心区。\u003c/p>\u003cp>有社区花园、三房,是硬通货,也是最受广州new money欢迎的房子。在这种价格高度透明、狼多肉少的区域,业主现在相当强势,你很难淘到笋盘,那么有差不多的房源,就可以坚持买入。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="http://d.ifengimg.com/q100/img1.ugc.ifeng.com/newugc/20201130/21/wemedia/ea35abfdf07ea2214d25141c30dbf3ca310d1a65_size961_w1920_h1280.jpg" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:66.66666666666666%;" data-imagewidth="1920" data-imageheight="1280" />\u003c/p>\u003cp>2)一二线无倒挂价差,不用紧盯新房\u003c/p>\u003cp>广州盘子大、新房供应量大,所以价格相对均衡,即使在快速上涨期都没有形成一二手倒挂价差,所以广州买房不用盯着新房,二手次新房也不错,只要价格合适,都可以考虑。\u003c/p>\u003cp>广州的上涨虽然不至于是烈火烹油,但也是温水煮青蛙慢慢热起来,所以有些板块二手房业主会抬价,鱼目混杂之下,更要关注品质相对较好的次新房。\u003c/p>\u003cp>当然,如果片区内高品质新盘扎堆,也可以为新房支付溢价,毕竟价差不大。\u003c/p>\u003cp>3)买房盯紧广州东部和南部,重点关注核心概念板块的地铁盘\u003c/p>\u003cp>广州的概念板块拥有持续虹吸热钱的动能,产业和人口的增长性更好,而且东部南部的旧改也在加快,城建、配套都会逐步改进,会对房价有刺激作用。\u003c/p>\u003cp>但东部南部“炒新区”概念的非常多,政府为了卖地也乐于搞出各种概念。\u003c/p>\u003cp>投资预期最好的还是核心板块的地铁盘,与主城区连接方便,未来转手也不缺接盘侠。\u003c/p>\u003cp>广州很安全,这一波上涨还有机会和空间,现在入手还能吃到上涨的红利,只是要快。\u003c/p>

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